1

Створення ОСББ, як форма самоуправління багатоквартирним будинком на Україні проводиться вже більше 15 років. Був прийнятий закон «Про ОСББ» і основна мета таких реформацій – це раз і назавжди допомогти українцям вирватися з рук комунальних корупційних схем, монополій, вирішити питання неякісного ремонту чи прибирання території, перегорілих лампочок, засмічених холодних під’їздів, пошкоджених ліфтів, затоплених підвалів, заставлених машинами дворів та багато іншого, що вирішать мешканці будинку.

Проте, більшість людей нічого не хоче змінювати. Звинувачувати ЖЕКи (УЖК) і залишатись у них на кабальному обслуговуванні набагато лекше чим приймати рішення і самоорганізовуватись. Радянська звичка, що «за нас вирішать» і «хтось має це зробити» мохом поросла у свідомості старшого покоління, яке складає більшість співмешканців. Неплатежі, зростаючі борги, збитковість ОСББ, відсутність підтримки співмешканців, а також з боку місцевої і державної влади – такими є їхні погляди навіть зараз.

Після прийняття Верховною Радою Закону «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» з  липня 2015 року  співвласники багатоквартирних будинків  незалежно від того хочуть чи ні, на протязі року мають визначитися чи створюють вони ОСББ і управляють власним будинком, чи «передадуться» переформатованим ЖЕКам і приватним новоствореним управлінським компаніям. Процес створення і реєстрації ОСББ вимагає як мінімум 1 місяця. В якому статусі ви і ваш будинок зустрінете липень 2016 року взнати зможете вже скоро.  

 

Як стати господарем і ефективним власником свого майна?

Які перспективи створення ОСББ, для чого і як втілити цей важливий крок? 

Cпробуємо розглянути ці питання і надати вам необхідну інформацію.

 

1. ЩО КОМУ НАЛЕЖИТЬ У БУДИНКУ?

Почнемо з того, що оглянемо наш будинок і прибудинкову територію і визначимось, що кому належить? Більшість жителів навіть не здогадуються, що їх власніть – це не тільки квартира. 

Відповідно до ч. 2 ст. 382 Цивільного Кодексу України, власникам квартир у багатоквартирному житловому будинку «належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку».

ВИСНОВОК ПЕРШИЙ:  наш багатоквартирний будинок належать нам і є спільним майном усіх власників квартир у ній, що включає:

1. Дах 

2. Технічні приміщення під дахом 

3. Ліфт (шахта і механізми)

4. Сміттєпровід 

5. Сходи і сходові майданчики

6. Зовнішня стіна і несучі стіни

7. Окремий власник може декорувати ці стіни зсередини, але не має права їх знищувати.

8. Нежитлові приміщення 

9. Парадна, вахтерська і т.п.  — теж спільна власність. 

10. Магістральні комунікації

11. Труби по стояках (газ, вода, опалення, каналізація), насоси, котли, електропроводка, трансформатори — всі комунікації, які обслуговують більше однієї квартири, є спільною власністю.

12. Підвал і фундамент

13. Прибудинкова територія (клумби, дитячі майданчики, парковки, смітники тощо).

 

2

Через корупцію, недбальство і недостатній тиск на місцеву владу у нас немає «Порядку встановлення та закріплення меж прибудинкових територій», який відповідним рішенням повинна приймати місцева влада. А тому оформити документи на прибудинкову територію поки неможливо.

 

2.НА ЩО ІДУТЬ КОШТИ ПРИ ЖЕКАХ  І ОСББ. ПОРІВНЯННЯ.

3

ЛКП – локальне (міське) комунальне підприємство.
ТВП – тверді та побутові відходи
МЗК – місця загального користування

 

3. ДЛЯ ЧОГО СТВОРЮВАТИ ОСББ (АБО ЯК ЙОГО НАЗИВАЮТЬ ЄВРОПЕЙЦІ — КОНДОМІНІУМ), А НЕ ЖЕК?
– Щоб прямо впливати на долю власного будинку!
– Щоб приймати економічно обґрунтований тариф на утримання!
– Щоб Визначати кошторис - самостійно вирішувати куди і на що витрачатимуться кошти, формувати бюджет.
– Щоб проводити відбір і впливати на якість виконавців, які робитимуть ремонтні роботи і укладати договори на обслуговування будинку з тими конторами, які пропонують кращі послуги і вигідніші ціни.
– Самостійно визначати черговість робіт по будинку.
– Щоб долучитись до управління,розвивати красу і затишок свого енергоефективного будинку та багато іншого!

Створене ОСББ, це як територіальна громада будинку, рішення якої мають юридичну силу і обов’язкові для всіх співвласників будинку.

В РЕЗУЛЬТАТІ:
1. Підвищується зацікавленість, відповідальність і, як наслідок, ефективність управління загальною власністю, покращується житлово-комунальне обслуговування.
2. З ОСББ співвласники будинку набувають повноцінного представника своїх інтересів, як перед державними органами, так і перед комунальними службами і іншими юрособами.
3. ОСББ гарантоване отримання прибудинкової території у власність, або в оренду. Це позбавить від неприємностей при несанкціонованому будівництві на прибудинковій території передбачених місцевою владою будівель в процесі ущільнення забудови.
4. Залучення додаткового доходу на утримання будинку з джерел, які раніше не були задіяні або ж «поглиналися» ЖЕКом (оренда підвалів, послуги телефонії, телевізійного і інтернет-мереж, парковка у дворі та інше).

ВИСНОВОК ДРУГИЙ: ОСББ потрібне, щоб мешканці приймали колективні легітимні рішення щодо управління тільки спільним майном у багатоквартирному будинку (всіма комунікаціями, підвалами, під’їздами, стінами, горищами тощо).

4. ВАРІАНТИ УПРАВЛІННЯ БУДИНКОМ?
У зв’язку з ліквідацією ЖЕКів (житлово-експлуатаційних контор), законом встановлено, що з 01 липня 2016 року управління будинком може здійснюватись одним з трьох способів:
1. Створення ОСББ;
2. Прийняття рішення щодо управління будинком Зборами співвласників; Без створеного ОСББ кожне рішення вимагає загальних зборів і вважається прийнятим за згодою співмешканців, які володіють не менш ніж 75% (в окремих випадках – не менш ніж 50%) загальної площі квартир і нежитлових приміщень у будинку. В такому форматі працювати практично неможливо.
3. Передача будинку за рішенням загальних зборів співвласників управлінській компанії, яку можна вибрати самостійно. Або законом встановлено, якщо всі співвласники будинку до 01.07.2016 р. не приймуть рішення, щодо форми управління будинком, і не буде створено ОСББ, яке буде його обслуговувати, то управління таким будинком буде здійснюватись виключно управлінською компанією, визначеною органами місцевої влади.

5. ЩО РОБИТИ І ЯКЩО НІЧОГО НЕ РОБИТИ?

Що робити, коли дотацій із бюджету на ремонт і утримання будинків держава більше не виділяє? Не давати нікому «захопити» ваш будинок і придумувати «схеми» по утриманню! Окрім вас, ніхто не турбуватиметься і не створить кошторис і не проконтролює виконання робіт чи послуг!

ВИСНОВОК ТРЕТІЙ: наважитись взяти відповідальність за своє майно і турбуватись про нього спільно, СТВОРИВШИ ОСББ!

А якщо до 1 липня у вас все буде по правилу "моя хата скраю" - то за рішенням міської влади управління вашим будинком буде передано ВЖЕ ПРИВАТНІЙ Управлінській компанії (яка буде створена на базі колишнього ЖЕКа), які звісно мають головною метою свого існування отримання максимального прибутку. Тобто бізнес за ваш рахунок із звичними схемами:

- Ніяких пільгових чи мінімальних, тільки сучасна заробітна плата на утримання управлінської компанії. А хто зараз працює за безоплатно?
- Куми, брати, свати, робити бізнес всі сюди! Почнеться процес укладення договорів на обслуговування будинку та прибудинкової території з пов’язаними компаніями.
- Кошторис буде включати весь віп-комплект робіт, бо ваша вартість послуг розроблена згідно інструкцій та нормативів і ви свій голос вже втратили. Платити будемо по повній! А хто не платить – через деякий час попрощається із житлом, яке заребиратиме балансоутримувач, тобто управлінська компанія! І все по закону!
- Ви не зможете довести те, що першочерговою задачею є ремонт покрівлі, а не висадження квітів на газоні. Бо фронт робіт буде сплановано без вас.
- Проведення багатьох робіт може бути виключно на папері що призведе до збільшення вартості комунальних послуг та збагачення управлінських компаній.
- Як і раніше – отримання прозорих фінансових звітів буде недоступно за сімома печатями! Вам вистачить квитанції на оплату.
Вже повним ходом йде перетворення колишніх ЖЕКів у приватні управлінські компанії, які отримавши повноваження будуть вирішувати скільки вам платити щомісячно.

 

6. ЯК ПОЧАТИ СТВОРЮВАТИ ОСББ?
ОСББ - це юридична особа, яка має свою процедуру державної реєстрації та має відповідати великій кількості вимог законодавства. Асоціація ОСББ «Відповідальність. Справедливість. Єдність.» створена як неприбуткове об'єднання, яке надає кваліфіковану консультацію і допомагає у створенні ОСББ. Члени Асоціації отримують правовий захист та юридичну допомогу.
Звичайно, найоптимальнішим варіантом є створення ОСББ звернувшись по допомогу до нашої Асоціації. На даний час ми не єдина організація, котра допомагає у роботі і об’єднує ОСББ. Варто зауважити, що останнім часом з'явились різні організації, що пропонують подібні послуги і мешканцям будинку де створюється ОСББ варто звертати увагу на кваліфікацію тих осіб, яким Ви довіряєте свій будинок

 

7.АЛГОРИТМ СТВОРЕННЯ ОСББ.

osbb create

 

1. Отже першим кроком у створенні ОСББ – це пошук однодумців!
Поспілкуйтесь із сусідами, якщо ви обєднались і Вас є більше ніж три особи, це вже відповідно до Закону "Про ОСББ" - ініціативна група і можна рухатись далі.
Основною метою ініціативної групи є скликання установчих зборів, а також підготовча роз’яснювальна робота, підготовка проектів документів для розгляду на установчих зборах, запит у Держреєстр прав тощо.
Для цього ініціативна група повинна призначити дату, час і конкретне місце проведення установчих зборів. Закон передбачає, що час і місце проведення мають бути зручними для більшості можливих учасників зборів.

2. Формування реєстру співвласників
Наступним кроком має бути формування ініціативною групою реєстру співвласників. Без наявності даних про всіх співвласників ініціативна група не матиме змоги в законний спосіб організувати проведення установчих зборів.
Згідно із ч. 9 ст. 6 Закону № 2866, рішення про створення ОСББ, як і рішення з інших питань, що розглядаються установчими зборами, уважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосувало понад половини загальної кількості всіх співвласників, а не просто осіб, присутніх на зборах. Для того, щоб збори та прийняті на них рішення були визнані дійсними, законними, такими, що відбулися слід точно впевнитися, що «за» проголосувала більшість саме співвласників, а не мешканців, зареєстрованих у квартирах осіб, родичів власників тощо.
Для формування переліку всіх співвласників представникам ініціативної групи доцільно спробувати отримати інформацію з Держреєстру прав — таким чином буде отримана інформація про власників певної частини квартир;
2) щодо інших квартир — намагатися встановити власників самостійно шляхом поквартирного обходу тощо;
3) проводити активну інформаційну роботу з мешканцями, розвісити оголошення, розповсюдити письмові повідомлення в кожну квартиру. Повідомлення слід вручати під підпис, а за неможливості — направляти поштою, зберігаючи докази відправлення.

3. Скликання установчих зборів
Отримавши необхідну інформацію щодо співвласників, ініціативна група може перейти до підготовки та скликання установчих зборів. Призначивши дату проведення установчих зборів, ініціативна група зобов’язана проінформувати кожного співвласника про це не менш ніж за 14 днів до визначеної дати шляхом вручень особистих повідомлень, а тим особам, хто має інше місце проживання чи, наприклад, відмовляється ставити підпис про отримання повідомлення — надсилають рекомендованим листом.

4. Проведення установчих зборів
Наступним етапом у створенні ОСББ є проведення самих установчих зборів. Засідання зборів веде голова, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. На установчих зборах необхідно організувати підрахунок голосів. Для цього із числа співвласників або їх представників можна обрати лічильну комісію.
Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Рішення про створення ОСББ вважаються прийнятими, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників. Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано достатньої кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів. Письмове опитування виглядає так: співвласнику пропонують ознайомитись із текстом, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо котрої учаснику опитування пропонується відповісти «за», «проти» або «утримався».
Усі результати опитування фіксуються в протоколі зборів. Голоси, подані в результаті проведення процедури письмового опитування, ураховуються під час прийняття рішення та мають таку саму юридичну силу, як і голоси, подані безпосередньо на установчих зборах. Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.

На установчих зборах також затверджується Статут ОСББ, що є найголовнішим документом, яким користується ОСББ у власній діяльності. Як створити Статут ОСББ, що повинен містити Статут ОСББ та чітка відповідність його вимогам законодавства – це важливі питання та вимоги, що слід вирішити до моменту скликання установчих зборів. Загальна інформація, що відповідає на питання: «Що таке Статут ОСББ?», міститься у ЗУ «Про ОСББ» (№2866-14 від 01.07.2015 р. зі змінами та доповненнями) та у ЗУ №417 від 14.05.2015 року «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

5. Після проведення установчих зборів і затвердження Статуту ОСББ, проводиться державна реєстрація юридичної особи – Вашого власного ОСББ, що буде здійснювати обслуговування будинку (будинків) в цілому. На цьому ж етапі отримується печатка ОСББ, що буде в подальшому використовуватись на всій фінансово-господарській документації.
Створення юридичної особи (ОСББ) та подальше її функціонування неможливе без достатньої документації, що знадобиться в подальшому. До такої документації належить технічна (або інша передбачена законодавством документація на будинок (будинки)), а також документ, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічні паспорти та плани інженерних мереж. Такі документи отримуються в тримісячний строк з дня державної реєстрації об’єднання.
Нині усунено проблему передання будинку з балансу на баланс під час створення ОСББ, яка тривалий час заважала нормальному початку функціонування ОСББ і зумовлювала велику кількість судових спорів. Наразі ОСББ не має потреби приймати власний будинок на баланс і чекати від колишнього балансоутримувача, коли він зглянеться підписати акт приймання-передачі.
Наступним кроком є дії, щодо надання можливості Вашому ОСББ отримувати та перераховувати кошти фізичних та юридичних осіб, а отже постає необхідність у відкритті банківського розрахункового рахунку. Відкрити рахунок можливо у будь-якому банку, але краще державному, головне, щоб він був системним і стабільним, мав зручні сервіси.
Після проведення вказаних вище дій Ви повинні розробити всю кадрову документацію (накази про прийняття на роботу, посадові інструкції, штатний розклад і т.д.) для адміністративного та обслуговуючого персоналу. Це є фінальними діями перед тим, як Ваше створене ОСББ буде мати можливість законного існування та провадження діяльності по утриманню будинку та прибудинкової території.

8. ЧИ ВАЖКО КЕРУВАТИ ОСББ?
Беззаперечно, в процесі діяльності Ви будете стикатись з багатьма питаннями, що стосуються Вашої діяльності. Неможливо знати все і завжди, тим більше, коли ми живемо у часі постійних змін законодавства, порядків, процедур. За вирішенням складних питань та питань, що потребують вузьких, фахових знань та досвіду, що виникають у процесі вашої діяльності ми радимо Вам звертатись до фахівців Асоціації, що спеціалізуються саме на діяльності ОСББ, з моменту їх створення до подальшого супроводження всіх питань ОСББ у майбутньому. Серед таких питань є такі:
1. Оформлення землі у власність ОСББ. Отримавши Державний акт на право власності на землю ОСББ, ви стаєте її власниками, маєте право вільно розпоряджатись нею, огороджувати територію від доступу третіх осіб та набридливих автомобілів з сусідніх будинків, будувати господарські будівлі, споруди, паркінги, дотримуючись вимог містобудівної документації.
2. Проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки для визначення чіткого розміру податку за використання землі.
3. Приведення Статуту ОСББ до норм чинного законодавства (в тому разі, якщо будуть прийняті зміни Верховною Радою).
4. Захист прав ОСББ у судовому порядку на всіх рівнях, за позовами окремих співвласників, контрагентів, інших юридичних осіб.
5. Стягнення заборгованості у примусовому порядку із співвласників, які відмовляються добровільно сплачувати внески на утримання будинку та прибудинкової території.
6. Проведення державної реєстрації, наприклад, зміни керівника, у разі зміни Голови Правління ОСББ.
7. Представництво інтересів ОСББ у органах державної влади з будь-яких інших питань.